Land Registration Systems & Discourses of Property

Les systèmes de publicité foncière et les discours sur la propriété

Flora Vern (1, 2)

1 Centre Favre - Centre de Recherche en Droit Antoine Favre
2 UR CONFLUENCE : Sciences et Humanités (EA 1598)

This paper discusses the relations between land registration systems and underlying discourses of property from a comparative perspective. It is based on the example of French law which, characteristically, uses a declaratory land recordation system, i.e. registration is informative in nature, it affects the rules of evidence but it does not convey property nor does it affect complete strangers in any way. It is found that such a system implies that people will need to prove their ownership of land, and therefore presupposes rules of evidence which are based on possession or title to possess, since land registration is not used for that purpose. The historical reason for this choice was inherited from the French Revolution. It rests on the idea that property is held from no one, least of all from the State. Most countries in the world have opted for a land registration system which is constitutive of title, meaning that the State guarantees the registered owner’s title to land. This system was originally inherited from the remnants of the feudal system in which land was held through a tenure, \ie from someone else. This conception of ownership also traditionally implies a greater tolerance—in legal discourse—for legislative or State interference in the ownership of land which is merely granted by public authority. It may therefore be said that the more efficient the title, the less absolute ownership seems to be, at least in the collective imagination of lawyers as to what property entails.

Cet article porte sur les relations entre les systèmes de publicité foncière et les discours sous-jacents de la propriété, dans une perspective comparatiste. Le droit français est plus particulièrement pris en exemple, car il fait partie des rares systèmes à conférer à la publicité foncière un effet strictement déclaratif. Celle-ci a pour fonction d’informer les tiers, modifie les preuves recevables entre ayants cause d’un même auteur, mais ne produit aucun effet à l’égard des penitus extranei. Un tel système de publicité foncière implique nécessairement, l'éventualité pour les propriétaires, de prouver leur droit par tous moyens et, spécifiquement, par la possession ou le titre sur laquelle elle se fonde. La raison historique de ce choix est la conception, héritée de l’abolition de la féodalité par la Révolution, selon laquelle la propriété est un droit que l’on ne tient de personne, et notamment pas de l’État. Par contraste, la plupart des systèmes juridiques dans le monde utilisent un système de publicité foncière constitutive de droit réel, dans lequel l’état garantit, à travers le registre, le titre de propriété. Ce système est né des remaniements du système féodal dans lequel la terre était uniquement conférée en tenure, de sorte qu’elle était toujours tenue de quelqu’un d’autre. Cette conception de la propriété implique aussi une plus grande tolérance envers l’intervention du législateur ou de l’autorité publique dans la propriété foncière, qui est tenue de l’État. Il est donc possible de conclure que, dans le discours juridique, la propriété est d’autant plus absolue que le titre ne l’est pas, au moins dans l’imagination collective des juristes et dans les représentations qu’ils se font de la propriété.

Mots clés: Land Registration; Property Law; Comparative Law

Mots clés: Publicité foncière; Droit des biens; Droit comparé

Domaines: Droit

Flora Vern. Land Registration Systems & Discourses of Property: A Comparative Analysis of French Law. European Review of Private Law, 2021, 29, pp.835-851. ⟨10.54648/erpl2021044⟩. ⟨halshs-03193627⟩