Rente. Entre ancrage et mobilité : le capital urbain pris dans ses contradictions.
Résumé
My contribution begins with a definition of rent in a theoretical and critical context, drawing specifically on the analyses of the geographer David Harvey. The notion is then applied to several case studies. A geohistory of the areas around stations links the rent, exchange value and use value of these urban spaces. Recently, the study of urban projects around high-speed train (HST) stations set out to deconstruct the lure of maximising rent, promised by the insurance value of the stations. In dynamic metropolitan areas (Paris Gare du Nord), maximising rent is detrimental to the way places function (decline in use value). In towns that are growing without development (Perpignan), high rents have limitations. This is due to the inappropriateness of the mainstream strategies used to enhance their appeal, which are copied from major cities and governed by the rules of international finance. As a result, the exchange value also falls: the insurance value of the HST station is a necessary condition for launching an action, but is not enough to guarantee urban rents. Therefore, areas around stations constitute a sound basis – temporary and labile – for capital in the city, which illustrates the notion of ‘spatial fix’, developed by David Harvey.
The conclusion points to the potential of alternative tools for constructing the city, which counter the perverse effects of rents, particularly the fact that they benefit a handful of actors to the detriment of the common good. Recent French initiatives (“Foncières solidaires”), inspired by American Community Land Trusts, use emphyteutic leases to limit land speculation, by decoupling land ownership (it is collective under the land trust) from the ownership of the walls (private, individual). This makes housing far more affordable for modest households.
La notice débute par une définition problématisée de la rente avec une mise en perspective théorique et critique, s’appuyant notamment sur les analyses du géographe David Harvey. Puis la notion est mise en pratique à travers plusieurs études de cas. Une géohistoire des quartiers de gare permet d’articuler rente, valeur d’échange et valeur d’usage de ces espaces urbains. Sur la période récente, l’étude des projets urbains autour des gares TGV vise à déconstruire la maximisation de la rente promise par la valeur assurantielle des gares. Dans les espaces métropolitains dynamiques (Paris Gare du Nord), l’exploitation de la rente se fait au détriment de la fonctionnalité des lieux (appauvrissement de la valeur d’usage). Dans les villes en croissance sans développement (Perpignan), elle trouve ses limites dans l’inadaptation de stratégies d’attractivité mainstream calquées sur les grandes métropoles et régies par les règles de la finance internationale. C’est alors la valeur d’échange qui est également dégradée : la valeur assurantielle de la gare TGV est une condition nécessaire pour lancer l’action, mais non suffisante à l’expression de la rente urbaine. Les quartiers de gare TGV sont donc un lieu d’ancrage – temporaire et labile – du capital dans la ville, illustrant la notion de spatial fix développée par David Harvey.
La conclusion ouvre sur des perspectives d’outil alternatif de fabrique de la ville visant à contrecarrer les effets pervers de la rente, notamment sa captation par une poignée d’acteurs au détriment du bien commun. Les foncières solidaires, inspirées des Community Land Trusts états-uniens, permettent, par un système de bail emphytéotique, de limiter la spéculation foncière en déconnectant la propriété foncière (collectivisée par la solidaire foncière) de la propriété des murs (privée, individuelle). Cela rend le logement davantage accessible aux ménages les plus modestes.