NEIGHBORHOOD EFFECTS IN SPATIAL HOUSING VALUE MODELS. THE CASE OF THE METROPOLITAN AREA OF PARIS (1999)
Résumé
In hedonic housing models, the spatial dimension of housing values are traditionally processed by the impact of neighborhood variables and accessibility variables. In this paper we show that spatial effects might remain once neighborhood effects and accessibility have been controlled for. We notably stress on three sides of neighborhood effects: social capital, social status and social externalities and consider the accessibility to the primary economic center as describing the urban spatial trend. Using spatial econometrics specifications of the hedonic equation, we estimate whether spatial effects impact the housing values. Our empirical case concerns the Metropolitan Area (MA) of Paris in France which is divided in 2 636 neighborhood areas. We estimate the housing price distribution from a sample of 21,000 apartments sold in 1999. Our empirical results highlight the lumpy distribution of unit price along the general decreasing spatial trend from the Central Business District once neighborhood effects have been introduced. More precisely, a spatial error model is estimated revealing a positive and significance spatial effects across housing values which extend beyond their neighborhood area. Social capital, social status and social externalities play local role and may positively or negatively impact the housing prices. We showed a positive impact of diversified building patterns but a negative impact of social mixity which is somewhat conflictual but which is in fact in line with many current questions about social segregation and spatial segregation in urban areas.
On considère généralement, dans les modèles hédoniques de valeurs immobilières, que l'influence de la localisation sur la formation des prix est suffisamment appréhendée par des variables explicatives d'attributs des voisinages et d'accessibilité. Dans cet article, nous montrons que des effets spatiaux non captés subsistent malgré l'introduction de ces variables de voisinage et d'accessibilité. Plus précisément nous distinguons trois sortes d'effets de voisinage : ceux liés soit au capital social ou au statut social des quartiers et ceux liés aux externalités sociales. Le trend spatial est quant à lui apprécié par la distance au Central Business District comme préconisé par les modèles d'économie urbaine. L'estimation de l'existence des effets spatiaux et de leurs impacts sur les valeurs immobilières est faite par l'estimation de modèle hédonique spatiaux. Notre étude empirique porte sur l'aire métropolitaine de Paris en France qui est composée de la ville de Paris et de la Petite Couronne et compte 2 636 aires de voisinage. Nous estimons une fonction hédonique des valeurs immobilières à partir d'un échantillon de 21 000 ventes d'appartement en 1999. La présence d'erreurs spatialement autocorrélées indique que des effets spatiaux persistent au-delà du trend spatial et ceci quels que soient les effets de voisinage considérés. L'estimation du modèle SEM révèle des effets spatiaux positifs et significatifs des valeurs immobilières dans l'aire métropolitaine de Paris. Les effets de voisinages sont également significatifs et jouent positivement ou négativement sur les prix des appartements. Nous montrons par exemple l'impact positif de la diversification des types d'habitats selon leur ancienneté tandis que l'impact d'une diversification sociale est négatif : ce résultats apparaît ainsi contradictoire mais en cohérence avec les conclusions mitigées des réflexions sur la mixité sociale.
Origine : Accord explicite pour ce dépôt