Le marché fait-il la ville? Ecole thématique d’Aussois 2010

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La promotion immobilière et la division sociale de l'espace résidentiel

Alice Romainville

Département de Géographie – Université Libre de Bruxelles

alice.romainville@ulb.ac.be

+32 2 650 65 16

Les transformations les plus remarquables de l'espace urbain sont généralement liées à des processus de revalorisation, c'est-à-dire de hausse de la rente foncière[1], obtenue par transformations du cadre bâti. Ces transformations peuvent être des opérations de construction ou de rénovation, impliquant ou non des démolitions préalables, des changements d'affectation, et des changements de population (immigrations dans le cas de l'urbanisation d'une zone non encore occupée par du logement; gentrification[2] dans le cas de la revalorisation d'un quartier populaire, par ex).

Qu'est-ce qui explique que certains quartiers connaissent de tels processus et pas d'autres? Pourquoi à tel moment et pas avant ou après? Comment expliquer la géographie des prix de l'immobilier, la géographie résidentielle? Pour faire simple, on pourrait dire qu'expliquer les évolutions dans la division sociale de l'espace urbain consiste à répondre, face à un quartier en cours de revalorisation, à trois questions: « pourquoi? », « pourquoi ici? » et « pourquoi maintenant? ». Ces questions ne sont simples qu'en apparence. Le texte qui suit est une tentative de faire le point sur les différentes façons qu'ont les géographes de répondre à cette question. Il présente, par la même occasion, la problématique de recherche et la méthodologie d'une thèse de doctorat en géographie en cours sur le thème de la production de logement à Bruxelles.

Expliquer la division sociale de l'espace: deux courants de recherche

Lorsqu'on s'intéresse à la façon dont les géographes ont, depuis les années '70, tenté d'expliquer la production et l'évolution des espaces urbains résidentiels, deux positions semblent à première vue s'opposer: l'une étudiant principalement les caractéristiques de la demande de logement, elles-mêmes déterminées par des évolutions démographiques, sociales et économiques; l'autre insistant sur le rôle des investisseurs, qu'ils soient privés (promoteurs, institutions financières,...) ou publics, c'est-à-dire sur les déterminants de l'offre de logement.

La théorie économique néoclassique considère que le « prix du sol », comme pour toute autre marchandise, est déterminé par le jeu de l'offre et de la demande, c'est-à-dire par la combinaison des comportements des producteurs et des consommateurs, i.e. pour les premiers, la maximisation des profits, et pour les seconds, la maximisation de la « satisfaction » (Lipietz, 1974). Cette théorie, qui semble concéder un rôle équivalent à l'offre et à la demande, s'oppose aux théories classiques et marxistes qui accordent un rôle déterminant à l'offre (à la production). Comme tout autre bien, le logement peut être analysé à la fois comme un produit qu'il faut vendre et comme un besoin qu'il faut satisfaire. La spécificité de la théorie néoclassique n'est pas dans les « fonctions de production », sur lesquelles toutes les théories s'accordent, mais bien dans l'affirmation des « « fonctions de satisfaction », c'est-à-dire sur la psychologie individuelle des consommateurs considérée comme donnée irréductible » (Lipietz, 1974, p.12). C'est donc sur le rôle de la demande que les théories entrent en contradiction, les uns la considérant comme déterminante, les autres la négligeant ou la considérant comme un « produit dérivé » de la production capitaliste de logements. Pour Lipietz, « il n'y a jamais eu de « courbe de satisfaction » », le capital choisit « ce qu'il est rentable de satisfaire, (...) imposant par tous les moyens le goût de ce qu'il produit » (p.40-41).

Exemple (parmi d'autres) d'une explication basée principalement sur la demande de logements, Leal (2003) explique la différence de prix des logements entre différentes zones de la ville par le fait que la demande se concentre dans certaines zones plutôt que dans d'autres, et qu'elle (la demande) « est disposée à payer dans ces zones un prix plus élevé pour un logement similaire, ce qui s'explique par les comportements sociaux des acquéreurs ou des locataires de ces logements » (p.25[3]). A l'opposé, Harvey et Chatterjee (1974) expliquent: « the geographic structure is continuously being transformed by the ebb and flow of market forces, the operations of speculators and realtors, the changing potential for homeownership, the changing profitability of landlordism, the pressures emanating from community action, the interventions and disruptions brought about by changing governmental and institutional policies, and the like. It is this process of transformation of and within a structure that must be the focus for understanding residential differentiation » (p.25).

Le pourquoi de la gentrification

Cette opposition entre les tenants d'explications basées respectivement sur la production et la consommation de logements est particulièrement marquée dans l'importante littérature qui a été consacrée au thème de la gentrification depuis les premières études qui, dans les années 70, cherchaient à expliquer ce phénomène (voir Hamnett, 1991; Van Criekingen, 2001; Wilson, 1989). Pour Hamnett (1991), cette opposition entre les explications basées sur la consommation de logements d'une part, sur la production d'autre part, recoupe d'autres oppositions fondamentales parmi les facteurs explicatifs dont se servent les géographes, ce qui fait du débat sur l'explication de la gentrification un débat théorique majeur pour la géographie humaine actuelle.

Les explications basées sur la consommation d'espaces gentrifiés et donc sur la production de gentrifieurs (potentiels) font appel à un ou plusieurs facteurs de type

- démographiques ou socio-demographiques: évolution de la structure d'âge de la population avec l'arrivée à l'âge adulte d'une population plus nombreuse; multiplication des petits ménages par le recul de l'âge au mariage et au premier enfant et diffusion de nouvelles formes de cohabitation non familiales, résultant en un allongement de la période entre l'émancipation des jeunes et leur stabilisation dans un nouveau ménage familial (Van Criekingen, 2001 par ex.); croissance des ménages à deux revenus (Vandermotten et al., 1999 par ex.)

- liés au marché du travail: restructuration du marché du travail, à la fois sociale (expansion d'une nouvelle classe de travailleurs hautement qualifiés dans des fonctions manageriales, administratives et techniques dans le secteur tertiaire – Ley, 1980, cité par Hamnett, 1991 par ex.) et spatiale (concentration de ces emplois dans les centre-villes - Ley, 1980, cité par Hamnett, 1991; Garnier, 2010 par ex.); flexibilisation et précarisation de l'emploi pour les jeunes adultes (Van Criekingen, 2001 par ex.)

- culturels: prédilection des nouveaux travailleurs hautement qualifiés du secteur tertiaire pour des « valeurs urbaines » (Ley, 1986, cité par Hamnett, 1991 par ex.), entre autres la diversité ethnique et architecturale (Ley, 1981, cité par Hamnett, 1991 par ex.); concentration dans les centre-villes des équipements culturels et de loisirs correspondant aux besoins des travailleurs hautement qualifiés (Mullins, 1982, cité par Hamnett, 1991; Garnier, 2010 par ex.).

A l'opposé de ce type d'explications, un courant d'inspiration marxiste, mené à ses débuts par Smith (1979, 1982), ayant constaté la faiblesse des théories urbaines néoclassiques pour expliquer la gentrification, insiste sur les mécanismes par lesquels l'espace urbain évolue suite à des changements (shifts) dans la localisation et la quantité de capital investi dans le secteur de la construction et du logement, changements eux-mêmes liés aux évolutions cycliques affectant l'économie dans son ensemble. Pour Smith (1982), ces changements mènent au rent gap, situation dans laquelle la rente foncière perçue actuellement est substantiellement inférieure à la rente foncière « potentielle », c'est-à-dire qui pourrait être obtenue en changeant l'affectation du sol (par exemple en remplaçant des logements populaires par du logement haut de gamme). Lorsque ce gap est assez important dans un quartier, une opération de revalorisation immobilière devient une entreprise profitable et le capital peut à nouveau y affluer. Ceci permet d'expliquer pourquoi ces nouvelles opportunités d'investissement apparaissent dans les centre-villes, menant à la gentrification, lorsque ces espaces centraux ont été précédemment dévalorisés suite au processus de péri-urbanisation.

Les chercheurs privilégiant ces explications basées sur la production d'espaces gentrifiés axent logiquement leurs analyses sur les stratégies spatiales des acteurs du secteur immobilier: promoteurs, institutions de prêts hypothécaires, agents immobiliers.

Au contraire, le rôle des producteurs capitalistes de logements (avec ou sans l'aide des pouvoirs publics) est secondaire pour les tenants d'explications basées sur la consommation. Dans le modèle « par étapes » souvent utilisé pour décrire le processus de gentrification, il est souvent considéré que les investisseurs et les professionnels de l'immobilier n'interviennent qu'après les « pionniers » et les premiers « suiveurs », profitant d'une évolution déjà en marche (voir par exemple Vandermotten et al., 1999, p.103-104, ou Ley, 1981, cité par Hamnett, 1991).

Tentative de conciliation

Il est intéressant d'analyser le cas de Madrid dans le cadre de cette opposition théorique: Madrid a connu un processus de périurbanisation à partir des années '60, mais plus limité que les villes du Nord-Ouest de l'Europe, et selon un schéma moins diffus; la ville est restée plus compacte; les quartiers du centre y sont moins dégradés et ont gardé des habitants à revenu élevé (Vandermotten et al., 1999). En témoigne la géographie des prix de l'immobilier en 2002 qui est, grosso modo, à l'inverse de celle de Bruxelles: prix élevés au centre, les prix les plus bas se trouvant dans les périphéries sud et est (Santos Preciado, 2005). Depuis les années '80 et en tout cas jusqu'à la crise récente, la croissance de population a bénéficié aux communes suburbaines, le processus de périurbanisation s'accélérant à la faveur d'un boom dans le secteur de la construction (Leal, 2003; Gutiérrez Puebla et García Palomares, 2007). Les prix étant restés élevés au centre, Madrid n'a, durant cette période, pratiquement pas connu de gentrification. Mais la demande de logements se trouvant modifiée par une explosion des petits ménages, la périurbanisation madrilène est fort différente de celle de Bruxelles: il y a beaucoup d'immeubles à appartements dans les zones urbanisées récemment, et la taille des ménages est plus petite dans certaines zones périphériques que dans la commune de Madrid[4]. Dans le cas de Madrid donc, malgré des changements en partie similaires à ceux qu'ont connus les villes du Nord-Ouest de l'Europe (multiplication des petits ménages, tertiarisation de l'économie avec concentration des emplois de services hautement qualifiés dans le centre, précarisation et flexibilisation de l'emploi), il n'y a pratiquement pas eu de gentrification des espaces centraux. Le développement de la banlieue madrilène montre par contre qu'en ce qui concerne la localisation des logements produits, ce sont les contraintes de rentabilisation du capital qui sont déterminantes: globalement, les prix du foncier au centre de Madrid sont déjà trop élevés pour qu'une injection massive de capital y soit rentable. En même temps, la forme des logements produits en banlieue est, elle, fonction de la demande, c'est-à-dire du type de ménages le plus représenté.

Pour généraliser on pourrait dire que la demande existe et a certaines caractéristiques qui évoluent (les besoins en termes de logement varient selon les segments de la population et ces segments ont des pouvoirs d'achat différents) mais que cette demande est, dans une certaine mesure, a-spatiale. C'est l'offre de logements qui est spatialisée, et qui est donc déterminante pour la division sociale de l'espace. Quelles que soient les évolutions démographiques, sociales et économiques, la demande de logements porte toujours sur des logements les plus grands, les plus confortables possibles et les plus faciles d'accès, au prix le plus bas possible, et cette demande s'exprime à l'échelle de la ville entière, banlieue incluse (voire plus loin, selon les possibilités de transport du moment). Ce sont les producteurs de logements – en ce compris les pouvoirs publics[5] – qui « canalisent » spatialement la demande existante pour qu'elle corresponde à l'offre qui, elle, est « spatialisée » par les contraintes de profitabilité. Selon la géographie du rent gap, les différents sous-secteurs de la production de logements (populaire, moyen, haut de gamme), qui demandent des investissements différents et offrent des rentabilités différentes, produiront dans différentes parties de la ville, où se dirigeront les différentes catégories de population selon leur pouvoir d'achat.

Dans cette optique, chercher à expliquer la division sociale de l'espace urbain en analysant les producteurs de logement, leurs pratiques et la géographie de leurs investissements prend tout son sens.

Etudier la production de logements: quelle méthode?

D'après Vandermotten et Marissal (2004), les acteurs susceptibles d'initier une « compétition pour l'espace » dans un quartier populaire et d'y provoquer une hausse de la rente foncière ne sont ni les usagers particuliers (futurs habitants), ni les petits ou moyens promoteurs (...) De telles valorisations supposent toujours une intervention de l'Etat ou de capitaux concentrés » (p.179-180). A Bruxelles, dans les quartiers où le taux de location est élevé, il semble cependant que la production (par rénovation) de logements par leurs futurs propriétaires (bailleurs ou occupants) reste importante, et l'on sait que les bailleurs de la Région de Bruxelles-Capitale sont en grande partie des « petits » bailleurs (Charles, 2007). Quelle est l'importance réelle, et l'impact sur la division sociale de la ville, de ces « petits » producteurs? Les revalorisations massives par les pouvoirs publics et/ou de grosses sociétés sont-elles réservées à certains types d'espaces?

La recherche entamée au sujet des producteurs de logement à Bruxelles – aussi bien publics que privés – devrait répondre aux questions « qui produit? », « où? » et « quand? ». Elle analysera l'importance relative, dans les différentes zones de la ville, des différents types de producteurs (publics vs. privés, sociétés vs. individus, sociétés distinguées selon leur taille), ainsi que le « timing » de leurs interventions (retracer l'histoire de l'investissement d'un quartier par les différentes sortes de producteurs, et la mettre en relation avec l'évolution des valeurs foncières dans ce quartier).

Comment répondre à ces questions? Sur quels acteurs faut-il se pencher? Quelles informations sont disponibles et quelles sont leurs limitations?

Quels acteurs?

Chaque opération de construction/rénovation implique une série de rôles, qui peuvent être ou non endossés par des personnes différentes: un propriétaire (avant l'opération), un investisseur ou préfinanceur, qui apporte les fonds nécessaires à l'opération, un opérateur (entrepreneur) réalisant les travaux, un propriétaire final (après l'opération), et un usager final (l'habitant).

Topalov (1973, p.17-18) et Lipietz (1974, p.57-58) décrivent trois formes de production de logements:

1° l'investisseur, le propriétaire final et l'usager final ne font qu'un: c'est le cas de la personne qui fait construire ou rénover un bien pour l'occuper lui-même ensuite.

2° l'investisseur et le propriétaire final ne font qu'un, distinct de l'usager final: c'est le cas de la personne qui fait construire ou rénover un bien en vue de le mettre en location.

3° l'investisseur est distinct du propriétaire final: c'est un promoteur. Il est l'acteur qui utilise les fonds pour réaliser l'opération, c'est-à-dire qu'il assure la transformation d'un capital en une marchandise-logement en vue de la vendre, logement qui sera ensuite occupé ou mis en location par son nouveau propriétaire. Le promoteur immobilier est né suite à l'accroissement de la part des revenus des ménages consacrée au logement, ce qui « assure une rentabilité élevée aux capitaux privés investis à court terme dans le préfinancement de la construction » (Topalov, 1973, p.18).

Pour Topalov et Lipietz, les formes 1° et 2° sont aujourd'hui marginales en France, ce qui sous-entend que la majorité des opérations immobilières impliquent un promoteur. Mais à Bruxelles, dans les quartiers de locataires, les opérations menées par les bailleurs semblent pourtant être nombreuses ; ces « promoteurs-bailleurs » ne sont pas des promoteurs professionnels au sens strict défini plus haut mais ils sont tout aussi susceptibles d'avoir une influence déterminante sur la géographie de la rente foncière que celles menées par des promoteurs professionnels.

Smith (1979, p.546) a une conception plus large de ce qu'est un promoteur (developer). Il en décrit trois catégories, actifs dans les quartiers en gentrification, que l'on retrouve probablement sur le marché bruxellois: (a) les promoteurs professionnels qui achètent une propriété, la transforment puis la revendent, (b) les « promoteurs occupants » (occupier developers) qui achètent, rénovent puis occupent un bien, (c) les « promoteurs bailleurs » (landlords developers) qui mettent leur bien en location après la transformation[6].

Par ailleurs, peut-on considérer le promoteur comme l'acteur déterminant? Il semble que dès que les promoteurs sont présents dans le système, le capital promotionnel domine les autres formes de capitaux qui interviennent dans la production de logements; en effet, le profit dégagé par l'opération sert à rémunérer à la fois:

- le capital promotionnel (capitaux propres du promoteur)

- le capital de prêt

- le propriétaire à travers le tribut foncier

- l'entrepreneur

C'est le capital propre du promoteur qui est le mieux rémunéré, c'est le promoteur qui prend le risque financier; on peut supposer qu'il « impose » ses stratégies spatiales aux autres agents qui interviennent dans la production (Topalov, 1973).

Les données disponibles et leurs limitations

La recherche utilisera comme matière première une base de données reprenant tous les permis d'urbanisme (l'équivalent du « permis de construire » français) délivrés à Bruxelles sur une période donnée, permettant de dresser un portrait précis des producteurs de logement: forme juridique (personne physique/personne morale, public/privé,...), types de population, types d'entreprises, formes de financement. Ces permis ont trait aussi bien aux constructions neuves qu'aux rénovations de logements. Le nombre de logements concernés par le permis est chaque fois mentionné.

Dans un premier temps, les demandeurs de permis seront rangés dans différentes catégories de « promoteurs » (au sens très large) :

- promoteur public

- « promoteur occupant » (ou futur occupant)

- « promoteur-bailleur » (ou futur bailleur)

- promoteur privé professionnel

- société immobilière d'investissement (SICAFI)

De par la nature des informations qui sont encodées par l'administration lors d'une demande de permis d'urbanisme, certaines informations utiles à l'analyse manquent. Par exemple, puisque la base de données ne donne aucune information sur la relation future entre le logement et le demandeur du permis, il est impossible de distinguer avec certitude, parmi les demandeurs de permis d'urbanisme qui ne sont pas des sociétés: 1° un futur propriétaire occupant; 2° un futur propriétaire bailleur; 3° un promoteur professionnel sans société. La solution envisagée est de considérer que :

- toute personne demandant un permis d'urbanisme pour un ou deux logements à sa propre adresse est un occupant de ce(s) logement(s) -> catégorie « promoteur occupant »;

- toute personne demandant un permis d'urbanisme pour un ou deux logements à une adresse différente de la sienne est un futur occupant de ce(s) logements. On part ici du principe que peu de promoteurs professionnels s'investiraient dans une si petite opération – hypothèse qui sera testée en cours de recherche -> catégorie « promoteur occupant »;

- toute personne demandant un permis d'urbanisme pour plus de deux logements, que ce soit à sa propre adresse ou à une autre, est un futur bailleur de ce(s) logement(s) -> catégorie « promoteur-bailleur » ;

On fait donc l'hypothèse qu'il n'y a pas de « promoteur professionnel » sans société, car la constitution d'une société présente des avantages financiers et juridiques.

Toutes les sociétés demandant un permis seront considérées comme des sociétés de promotion, à moins qu'elles ne fassent partie des (peu nombreuses) SICAFI présentes à Bruxelles. Les actes et les comptes des sociétés seront épluchés pour encoder des informations diverses à leur sujet: capital, secteur(s) d'activité(s), année de constitution, types de souscripteurs, etc.

Une fois le « type » déterminé pour tous les promoteurs, l'analyse spatiale selon ces types pourra être faite.

Premiers pas dans l'analyse de la production de logements à Bruxelles

Une première analyse a pu être menée sur des statistiques de permis d'urbanisme agrégées au niveau des communes, mise à disposition par l'Institut National de Statistiques. La carte 1 montre le nombre de permis de construction et de rénovation accordés dans chaque commune entre 1996 et 2009, rapportée au stock de logements en 2001. La totalité des constructions et une bonne partie des rénovations correspondent à de la production de logements.

Carte 1

Les espaces les plus « dynamiques » en termes de rénovation et construction de logements sont, dans l'absolu, les communes du centre de l'agglomération; mais l'activité est plus importante dans les communes suburbaines lorsqu'on la rapporte au stock de logements, dans des communes où la construction prime sur la rénovation, ce qui montre que la banlieue bruxelloise est toujours en croissance.

La carte de l'évolution du nombre de permis octroyés (carte 2) montre par contre une croissance plus importante de l'activité, sur la période 1996-2009, dans les espaces centraux de la ville: commune de Bruxelles et certaines communes de première couronne (Saint-Gilles, Forest, Molenbeek), ainsi qu'à l'ouest de la Région (Berchem-Ste-Agathe, Jette).

Carte 2

Cette croissance est probablement à mettre en relation avec la gentrification en cours dans les communes centrales, et avec l'attractivité des communes de l'ouest de la Région, où les prix de l'immobilier sont restés plus abordables. L'absence d'information précise sur les travaux et sur les demandeurs des permis, dans cette base de données agrégées, ne permet pas de pousser l'analyse beaucoup plus loin. Notons simplement que ces espaces sont aussi ceux où résident les tranches de population aux revenus les plus faibles (carte 3), et où les loyers pratiqués étaient les plus bas jusque récemment.

Carte 3

La carte 4 montre les prix demandés pour les logements mis en location actuellement[7], qui donnent une idée de l'accessibilité actuelle du marché immobilier dans ces zones. On peut comparer (carte 5) ces prix demandés aux prix pratiqués c'est-à-dire ceux que paient les locataires actuels quelle que soit l'époque à laquelle le bail a été conclu, et se faire une idée de l'évolution du marché dans ces zones. C'est dans les espaces centraux, encore une fois, que la différence est la plus sensible entre les prix des logements mis en location actuellement et ceux d'il y a quelques années, quoique cette évolution soit plus forte en première couronne est (Ixelles, Etterbeek, Saint-Josse) qu'en première couronne ouest.

Carte 4

Carte 5

Pour conclure sur base de ces quelques cartes, l'existence d'un rent gap dans les espaces centraux de l'agglomération bruxelloise ne fait pas de doute. Ce rent gap y explique au moins en partie la gentrification à l'oeuvre, et probablement l'intense activité en matière de rénovation et construction. Quels sont les différents types d'acteurs qui rénovent et construisent dans ces zones, et à quel moment les uns et les autres interviennent-ils dans ce processus de revalorisation foncière? Voilà les questions auxquelles la recherche en cours devrait permettre de répondre.

Bibliographie

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